Spoluvlastníctvo podľa nového Občianskeho zákonníka: čo sa mení od 1. júla 2027?

Nový Občiansky zákonník, zákon č. 260/2026 Z. z. (ďalej len „nový OZ“), nahrádza od 1. júla 2027 doterajší Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. (ďalej len „doterajší OZ“). Výrazne sa mení aj úprava spoluvlastníctva. Doterajší OZ ju obsahoval v siedmich paragrafoch, nový OZ jej venuje celý diel (ust. § 1506 až 1545 nového OZ).

Čo sa teda mení a na čo by si spoluvlastníci mali dať pozor?

Prečo nový OZ hovorí len o „spoluvlastníctve“?

Doterajší OZ rozlišoval podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo (ust. § 136 ods. 2 doterajšieho OZ). Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nahrádza spoločné imanie manželov, a tak nový OZ upravuje jediný druh, spoluvlastníctvo s podielmi. Podobne ako doteraz sa predpokladá, že podiely sú rovnaké, a každý spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať podľa svojej vôle, nesmie tým však poškodzovať práva ostatných spoluvlastníkov (ust. § 1510 ods. 3 a § 1511 nového OZ).

Platí naďalej predkupné právo spoluvlastníkov?

Áno. Pri prevode podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (ust. § 1512 ods. 1 nového OZ). Nový OZ však prináša dve podstatné zmeny:

• Darovanie: Predkupné právo platí aj pri bezodplatnom prevode podielu inej ako blízkej osobe. Spoluvlastníci vtedy môžu podiel vykúpiť za obvyklú cenu (ust. § 1512 ods. 2 nového OZ). Doterajší OZ túto otázku neupravoval, hoci súdna prax dospela k záverom totožným s novou právnou úpravou.
• Následok porušenia: Podľa doterajšieho OZ sa spoluvlastník mohol dovolať relatívnej neplatnosti prevodu alebo sa domáhať, aby mu nadobúdateľ podiel ponúkol na kúpu. Podľa nášho názoru sa po novom uplatní všeobecná úprava predkupného práva: spoluvlastník sa môže do šiestich mesiacov od prevodu domáhať, aby mu nadobúdateľ podiel ponúkol za rovnakých podmienok, a voči prevodcovi má nárok na náhradu škody (ust. § 1673 nového OZ). Možnosť dovolať sa neplatnosti prevodu nový OZ neupravuje.

Ako sa rozhoduje o spoločnej veci?

Podľa doterajšieho OZ rozhodovala o hospodárení so spoločnou vecou väčšina počítaná podľa veľkosti podielov (ust. § 139 ods. 2 doterajšieho OZ). Nový OZ rozlišuje dve úrovne rozhodovania:

• Bežná správa: Rozhoduje nadpolovičná väčšina hlasov počítaná podľa veľkosti podielov (ust. § 1513 ods. 2 a § 1515 ods. 1 nového OZ).
• Mimoriadna správa: Pri podstatnom zlepšení alebo zhoršení veci, zmene jej účelu či zriadení vecného bremena alebo záložného práva sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov všetkých spoluvlastníkov (ust. § 1515 ods. 2 a 3 nového OZ).

Ak sa potrebná väčšina nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (ust. § 1515 ods. 4 nového OZ).

Nový OZ zároveň posilňuje postavenie menšinových spoluvlastníkov:

• Vyrozumenie: Rozhodnutie zaväzuje všetkých spoluvlastníkov, len ak boli všetci vyrozumení o potrebe rozhodnúť; výnimkou sú neodkladné záležitosti (ust. § 1516 ods. 1 nového OZ).
• Obrana na súde: Spoluvlastník, ktorému z rozhodnutia hrozí značná škoda, a pri mimoriadnej správe každý prehlasovaný spoluvlastník, sa môže obrátiť na súd (ust. § 1517 nového OZ).
• Lehota: Návrh treba podať do 30 dní od prijatia rozhodnutia; ak spoluvlastník o rozhodnutí nebol vyrozumený, od momentu, keď sa o ňom dozvedel alebo musel dozvedieť. Inak právo zanikne (ust. § 1518 nového OZ).

Ako možno zo spoluvlastníctva vystúpiť alebo ho zrušiť?

Nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve. Každý spoluvlastník môže kedykoľvek žiadať o zrušenie spoluvlastníctva alebo po novom aj o svoje oddelenie, pri ktorom ostatní spoluvlastníci v spoluvlastníctve zostávajú. Nesmie tak však urobiť v nevhodnú dobu alebo len na škodu niektorého zo spoluvlastníkov (ust. § 1521 nového OZ).

Ak k dohode všetkých spoluvlastníkov nedôjde, rozhodne súd (ust. § 1523 nového OZ), a to v tomto poradí:

• Rozdelenie veci: ak je to možné bez podstatného zníženia jej hodnoty (ust. § 1524 nového OZ),
• Prikázanie podielu: jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu (ust. § 1531 nového OZ),
• Predaj veci: ak vec nechce žiadny zo spoluvlastníkov, pričom výťažok sa rozdelí podľa podielov (ust. § 1532 nového OZ).

Novinkou je odklad zrušenia. Spoluvlastníci sa môžu písomne dohodnúť, že sa zrušenia nebudú domáhať najviac desať rokov. Pri nehnuteľnosti vzniká odklad až zápisom do katastra nehnuteľností (ust. § 1535 nového OZ). Súd môže na návrh spoluvlastníka odložiť zrušenie najviac o dva roky a odklad môže určiť aj poručiteľ v závete (ust. § 1536 nového OZ). Naopak, možnosť súdu spoluvlastníctvo z dôvodov hodných osobitného zreteľa nezrušiť (ust. § 142 ods. 2 doterajšieho OZ) nový OZ nepreberá.

Čo je pridružené spoluvlastníctvo?

Ide o nový inštitút. Vzniká k nehnuteľnosti, ktorá patrí vlastníkom viacerých samostatných nehnuteľností a slúži ich spoločnému účelu tak, že bez nej nie je ich užívanie dobre možné (ust. § 1539 ods. 1 nového OZ). Typicky pôjde o spoločnú prístupovú cestu k rodinným domom alebo spoločné parkovisko.

Podiel nemožno previesť samostatne, ale len spolu s nehnuteľnosťou, ktorej slúži (ust. § 1543 nového OZ). Kým vec plní svoj účel, nemožno pridružené spoluvlastníctvo zrušiť proti vôli niektorého zo spoluvlastníkov (ust. § 1545 nového OZ). Na tomto princípe stojí aj nová úprava spoločných častí domov s bytmi (ust. § 1689 nového OZ).

Čo ďalšie je nové?

Nový OZ výslovne upravuje aj viaceré otázky, ktoré doterajší OZ neriešil:

• Jednota navonok: Vo vzťahu k veci ako celku sa spoluvlastníci považujú za jedinú osobu (ust. § 1507 nového OZ).
• Plody a úžitky: Ak ich nemožno rozdeliť podľa podielov a spoluvlastníci sa nedohodnú, predajú sa a rozdelí sa výnos (ust. § 1509 nového OZ).
• Zmena podielov: Dohoda o inej veľkosti podielov musí spĺňať náležitosti prevodu podielu (ust. § 1510 ods. 2 nového OZ).
• Vyúčtovanie: Každý spoluvlastník má právo na vyúčtovanie, ako bolo so spoločnou vecou nakladané (ust. § 1520 nového OZ).
• Byty v dome: Rozdelením spoločnej veci je aj vymedzenie bytov a nebytových priestorov v dome (ust. § 1524 nového OZ).
• Dlhy pri zrušení: Spoluvlastníci si zároveň vyporiadajú pohľadávky a dlhy súvisiace so spoločnou vecou (ust. § 1533 nového OZ).

Týka sa nová úprava aj existujúceho spoluvlastníctva?

Áno. Spoluvlastníctvo je vecné právo, preto sa od 1. júla 2027 bude spravovať novým OZ aj vtedy, ak vzniklo skôr. Podľa doterajších predpisov sa posudzuje len jeho vznik a práva a povinnosti, ktoré vznikli pred týmto dňom (ust. § 1893 ods. 2 nového OZ). Lehoty, ktoré začali plynúť pred 1. júlom 2027, sa až do svojho uplynutia posudzujú podľa doterajších predpisov (ust. § 1896 nového OZ).

Záver

Nový OZ účinný od 1. júla 2027 upravuje spoluvlastníctvo podstatne podrobnejšie než doterajší OZ. Zavádza rozlišovanie bežnej a mimoriadnej správy, posilňuje ochranu menšinových spoluvlastníkov, umožňuje oddelenie zo spoluvlastníctva aj odklad jeho zrušenia a prináša nový inštitút pridruženého spoluvlastníctva.

Ak vlastníte nehnuteľnosť alebo inú vec spolu s inými, oplatí sa preveriť, ako sa vás nová úprava dotkne, najmä pri plánovanom prevode podielu, väčších zmenách spoločnej veci alebo pri úvahách o zrušení spoluvlastníctva. Ak riešite prevod podielu, dohodu spoluvlastníkov alebo zrušenie spoluvlastníctva, neváhajte nás kontaktovať.

‍