Nový Občiansky zákonník od 1. júla 2027: čo sa mení pre realitných maklérov a realitné kancelárie

Nový Občiansky zákonník, zákon č. 260/2026 Z. z. (ďalej len „nový OZ“), nahrádza od 1. júla 2027 doterajší Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. (ďalej len „doterajší OZ“). Nový OZ zároveň zjednocuje občianske a obchodné záväzkové právo. Realitných maklérov sa dotkne viac, než sa môže na prvý pohľad zdať. Mení sa úprava sprostredkovateľskej zmluvy, zmluvy o budúcej zmluve aj viaceré pravidlá pri predaji bytov, spoluvlastníckych podielov a nehnuteľností manželov.

Na čo by sa mali makléri pripraviť?

V skratke:

• Právo na províziu vzniká až uzavretím cieľovej zmluvy, pri odkladacej podmienke (napr. schválenie úveru) až jej splnením.
• Maklér nesmie sprostredkovať pre predávajúceho aj kupujúceho, ak nesplní zákonné výnimky. Ak je klient spotrebiteľ, výnimky sa spravidla nepoužijú a porušenie znamená stratu provízie.
• Pri výhradnom sprostredkovaní má maklér nárok na províziu aj vtedy, ak klient predá nehnuteľnosť sám.
• Zmluva o budúcej zmluve nemusí byť písomná, súdne vynútiť uzavretie kúpnej zmluvy však možno len pri písomnej zmluve.
• Sprostredkovateľské zmluvy uzavreté do 30. júna 2027 sa spravujú doterajšou úpravou.

Čo sa mení pri sprostredkovateľskej zmluve ?

Doterajší OZ upravoval sprostredkovateľskú zmluvu len v štyroch stručných ustanoveniach (ust. § 774 až 777 doterajšieho OZ), vo vzťahoch medzi podnikateľmi sa spravidla uplatnila zmluva o sprostredkovaní podľa ust. § 642 až 651 Obchodného zákonníka. Nový OZ venuje sprostredkovateľskej zmluve jednotnú a podrobnejšiu úpravu (ust. § 1050 až 1059 nového OZ) a výslovne rieši otázky, ktoré boli doteraz predmetom sporov:

• Vznik provízie: Právo na províziu vzniká uzavretím cieľovej zmluvy, teda zmluvy medzi klientom a treťou osobou (napríklad kúpnej alebo nájomnej zmluvy). Ak bola cieľová zmluva uzavretá s odkladacou podmienkou, napríklad pod podmienkou schválenia úveru, provízia vzniká až jej splnením (ust. § 1052 ods. 1 nového OZ). Ak sa maklér zaviazal len obstarať príležitosť na uzavretie cieľovej zmluvy, provízia vzniká už obstaraním tejto príležitosti (ust. § 1052 ods. 2 nového OZ). Od formulácie predmetu sprostredkovateľskej zmluvy tak priamo závisí, kedy maklérovi vznikne nárok na províziu.
• Zmarenie obchodu klientom: Ak právo na províziu vzniká až splnením povinnosti tretej osoby (napríklad zaplatením kúpnej ceny), vznikne aj vtedy, ak táto povinnosť zanikla alebo sa jej splnenie oddialilo z dôvodov na strane klienta (ust. § 1052 ods. 3 nového OZ).
• Výška provízie: Ak nebola dohodnutá, má maklér právo na províziu obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy (ust. § 1053 ods. 1 nového OZ). Obvyklú výšku by však maklér musel v spore preukázať, preto províziu odporúčame vždy dohodnúť v konkrétnej výške.
• Súčinnosť makléra: Ak klient uzavrie cieľovú zmluvu bez súčinnosti makléra, provízia nevzniká. Neplatí to, ak bolo dohodnuté výhradné sprostredkovanie (ust. § 1053 ods. 1 nového OZ).
• Náklady: Náhradu nákladov má maklér popri provízii len vtedy, ak bola výslovne dohodnutá. Ak je dohoda nejasná, môže ju požadovať, len ak mu vzniklo právo na províziu (ust. § 1053 ods. 2 nového OZ).

Môže maklér zastupovať predávajúceho aj kupujúceho?

Zásadnou novinkou je zákaz konfliktu záujmov. Maklér nesmie konať ako sprostredkovateľ oboch strán cieľovej zmluvy, teda napríklad predávajúceho aj kupujúceho, ani sa stať protistranou svojho klienta. Výnimka platí, ak sa na tom s klientom dohodol v sprostredkovateľskej zmluve, ak to klient po tom, čo sa o tom dozvedel, v primeranej lehote nenamietal, alebo ak je obsah cieľovej zmluvy v sprostredkovateľskej zmluve vymedzený tak presne, že rozpor záujmov nehrozí. Ak je však klient spotrebiteľom, tieto výnimky sa nepoužijú, ibaže by ich použitie nebolo na ťarchu klienta. Pri porušení zákazu maklérovi nevznikne právo na províziu ani na náhradu nákladov (ust. § 1054 nového OZ). Realitné kancelárie, ktoré majú uzavretú sprostredkovateľskú zmluvu s predávajúcim aj s kupujúcim a províziu inkasujú od oboch, by preto mali svoje zmluvy a postupy prehodnotiť ešte pred 1. júlom 2027.

Výhradné sprostredkovanie a ďalšie pravidlá

Nový OZ ďalej výslovne upravuje:

• Výhradné sprostredkovanie: Ak sa strany dohodnú na výhradnom sprostredkovaní, klient nesmie požiadať o rovnakú činnosť iného makléra; ak to urobí, maklér môže od zmluvy odstúpiť. Ak klient uzavrie cieľovú zmluvu bez súčinnosti výhradného makléra (napríklad predá nehnuteľnosť sám), musí mu províziu zaplatiť, akoby ju uzavrel s jeho pomocou (ust. § 1055 nového OZ). Ak je klient spotrebiteľom, aj naďalej treba počítať s posudzovaním takýchto dojednaní z hľadiska neprijateľných zmluvných podmienok.
• Preverenie protistrany: Maklér nezodpovedá za splnenie povinností kupujúceho alebo predávajúceho. Nesmie však klientovi navrhnúť osobu, o ktorej vie alebo musí vedieť, že pravdepodobne nesplní svoje povinnosti. Na žiadosť klienta mu musí oznámiť údaje potrebné na posúdenie jej dôveryhodnosti (ust. § 1057 nového OZ).
• Provízia po skončení zmluvy: Maklérovi patrí provízia aj vtedy, ak k uzavretiu cieľovej zmluvy dôjde v primeranom čase po zániku sprostredkovateľskej zmluvy, ak to bol prevažne výsledok jeho úsilia (ust. § 1059 nového OZ).
• Výpoveď: Sprostredkovateľská zmluva zaniká, ak cieľová zmluva nebola uzavretá v čase v nej určenom. Ak taký čas určený nie je, môže ju ktorákoľvek strana vypovedať aj bez uvedenia dôvodu (ust. § 1058 nového OZ). Výpovednú dobu zákon v tomto ustanovení neurčuje, preto ju odporúčame dohodnúť.
• Doklady a platby: Maklér musí uschovať doklady získané pri sprostredkovaní, kým môžu byť významné pre ochranu záujmov klienta. Zároveň je oprávnený prijímať od tretích osôb plnenia určené klientovi (ust. § 1056 nového OZ).

Na čo si dať pozor pri zmluve o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je pri predaji nehnuteľností bežná. Na rozdiel od doterajšieho OZ (ust. § 50a doterajšieho OZ) nový OZ nevyžaduje pre jej platnosť písomnú formu; obsah budúcej zmluvy musí byť dojednaný aspoň všeobecným spôsobom (ust. § 583 ods. 1 nového OZ). Nový OZ ďalej stanovuje tieto pravidlá:

• Výzva: Oprávnená strana môže vyzvať zaviazanú stranu na uzavretie kúpnej zmluvy v dohodnutej lehote. Ak lehota nie je dohodnutá, môže tak urobiť do jedného roka od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve (ust. § 584 nového OZ).
• Písomná forma: Domáhať sa na súde, aby druhej strane bola uložená povinnosť budúcu zmluvu uzavrieť, možno len vtedy, ak bola zmluva o budúcej zmluve písomná. Súd pritom doplní obsah budúcej zmluvy v rozsahu, v akom ho strany nedojednali (ust. § 587 nového OZ). Inak má oprávnená strana len nárok na náhradu škody, ktorá jej vznikla spoliehaním sa na uzavretie budúcej zmluvy (ust. § 586 nového OZ).
• Lehota na žalobu: Toto právo zanikne, ak ho oprávnená strana neuplatní na súde do jedného roka od uplynutia lehoty na uzavretie budúcej zmluvy (ust. § 588 nového OZ).
• Zmena okolností: Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu zanikne, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenili natoľko, že to nemožno spravodlivo požadovať. Zaviazaná strana však musí zmenu oznámiť oprávnenej strane bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o nej dozvedela alebo musela dozvedieť; inak povinnosť nezanikne (ust. § 585 ods. 2 nového OZ).

Odporúčame preto uzatvárať zmluvy o budúcej zmluve vždy písomne, s dostatočne určitým obsahom budúcej kúpnej zmluvy a s presne dohodnutou lehotou.

Čo sa mení pri predaji bytov a iných nehnuteľností?

Pri príprave predaja by makléri mali sledovať najmä tieto zmeny:

• Predaj bytu: Úprava vlastníctva bytov sa presúva priamo do nového OZ. Predávajúci musí kupujúcemu doložiť potvrdenie osoby zodpovednej za správu domu nie staršie ako jeden mesiac o dlhoch súvisiacich so správou domu a pozemku. Porušenie tejto povinnosti nemá vplyv na platnosť kúpnej zmluvy. Za dlhy, ktoré prešli na kupujúceho, predávajúci ďalej ručí ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome (ust. § 1725 nového OZ).
• Predaj podielu: Predkupné právo spoluvlastníkov sa výslovne vzťahuje aj na bezodplatný prevod (darovanie) podielu inej ako blízkej osobe; spoluvlastníci môžu v takom prípade podiel vykúpiť za obvyklú cenu (ust. § 1512 nového OZ). Ponuka pri nehnuteľnosti musí byť písomná a musí k nej byť pripojený návrh zmluvy (ust. § 1669 ods. 3 nového OZ).
• Predaj nehnuteľnosti manželov: Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) nahrádza od 1. júla 2027 spoločné imanie manželov (SIM), do ktorého sa existujúci majetok v BSM presunie automaticky (ust. § 1907 ods. 1 nového OZ). Ak predáva len jeden z manželov nehnuteľnosť zo spoločného imania manželov bez súhlasu druhého, druhý manžel môže zmluvu písomne zrušiť, ak kupujúci o chýbajúcom súhlase vedel alebo musel vedieť (ust. § 295 ods. 3 a § 296 nového OZ). Podľa doterajšieho OZ bol takýto úkon relatívne neplatný (ust. § 145 ods. 2 a § 40a doterajšieho OZ). Ak je nehnuteľnosť v katastri zapísaná ako súčasť spoločného imania, kupujúci bude môcť len ťažko tvrdiť, že o potrebe súhlasu manžela nevedel. Písomný súhlas druhého manžela preto zostáva nevyhnutný.

Čo so zmluvami uzavretými pred 1. júlom 2027?

Záväzkové vzťahy vzniknuté pred účinnosťou nového OZ sa aj naďalej spravujú doterajšími predpismi (ust. § 1893 ods. 3 nového OZ). Sprostredkovateľské zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve uzavreté do 30. júna 2027 sa tak budú posudzovať podľa doterajšej úpravy. Strany sa však môžu písomne dohodnúť, že sa ich vzťah bude spravovať novým OZ (ust. § 1893 ods. 4 nového OZ). Inak je to pri vecných právach: vlastníctvo, spoluvlastníctvo či vlastníctvo bytov sa od 1. júla 2027 spravuje novým OZ aj vtedy, ak vzniklo skôr; podľa doterajších predpisov sa posudzuje len ich vznik (ust. § 1893 ods. 2 nového OZ). Kúpne zmluvy uzavreté od 1. júla 2027 sa budú spravovať novým OZ.

Časté otázky

Odkedy platí nový Občiansky zákonník?

Nový Občiansky zákonník (zákon č. 260/2026 Z. z.) bol vyhlásený v Zbierke zákonov 30. októbra 2026 a účinnosť nadobúda 1. júla 2027. Dovtedy sa sprostredkovanie aj predaj nehnuteľností spravujú doterajšími predpismi.

Môže realitný maklér brať províziu od predávajúceho aj kupujúceho?

Len výnimočne. Maklér môže sprostredkovať pre obe strany, iba ak sa na tom s klientom dohodol, klient to nenamietal alebo je obsah cieľovej zmluvy vopred presne vymedzený. Ak je klient spotrebiteľom, tieto výnimky sa nepoužijú, ibaže by to nebolo na jeho ťarchu. Inak maklérovi provízia nevznikne.

Má maklér nárok na províziu, ak klient predá nehnuteľnosť sám?

Pri bežnom sprostredkovaní nie, pretože cieľová zmluva bola uzavretá bez jeho súčinnosti. Pri výhradnom sprostredkovaní áno – klient musí zaplatiť províziu, akoby zmluvu uzavrel s pomocou makléra.

Treba meniť sprostredkovateľské zmluvy uzavreté pred 1. júlom 2027?

Nie je to nevyhnutné. Zmluvy uzavreté do 30. júna 2027 sa spravujú doterajšou úpravou, ak sa strany písomne nedohodnú inak. Vzory zmlúv, ktoré budú realitné kancelárie používať od 1. júla 2027, je však potrebné prispôsobiť novému OZ.

Záver: čo by mali realitné kancelárie urobiť už teraz

Nový OZ spresňuje pravidlá provízie a výhradného sprostredkovania, zároveň však zavádza obmedzenia, ktorých porušenie môže znamenať stratu provízie. Pred 1. júlom 2027 odporúčame najmä:

• presne vymedziť predmet sprostredkovateľskej zmluvy (obstaranie príležitosti alebo obstaranie uzavretia cieľovej zmluvy) a výšku provízie,
• prehodnotiť model provízie od oboch strán obchodu a dojednania o konflikte záujmov,
• výslovne dohodnúť náhradu nákladov, čas na uzavretie cieľovej zmluvy a výpovednú dobu,
• upraviť vzory zmlúv o budúcej kúpnej zmluve a kúpnych zmlúv na byty,
• pri predaji nehnuteľností manželov vždy vyžadovať písomný súhlas druhého manžela.

Správne nastavenie zmluvných vzťahov už pred účinnosťou nového Občianskeho zákonníka môže predísť zbytočným sporom a ochrániť oprávnené nároky realitných maklérov. Advokátska kancelária HALADA & PARTNERS dlhodobo pripravuje zmluvy pre realitné kancelárie. Ak potrebujete prispôsobiť vzory sprostredkovateľských, budúcich a kúpnych zmlúv novému Občianskemu zákonníku, kontaktujte nás.