Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je bežný a osvedčený spôsob, ako si zabezpečiť byt v pripravovanej novostavbe. Niekedy sa však životné okolnosti kupujúceho zmenia natoľko, že kúpu nemôže dokončiť.
Riešením nemusí byť ukončenie zmluvy. Kupujúci sa môže dohodnúť na prevode svojich práv a povinností na nového kupujúceho.
Keď sa okolnosti zmenia
Pri kúpe bytu v novostavbe sa medzi podpisom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (§ 50a Občianskeho zákonníka) a uzavretím kúpnej zmluvy po kolaudácii môže zmeniť veľa. Kupujúci môže dostať prácu v inom meste, rodina sa môže rozrásť alebo sa môžu zmeniť jeho finančné možnosti.
Kupujúci, ktorý byt už nemôže alebo nechce kúpiť, má viac možností než len ukončenie zmluvy. Jednou z nich je nájsť nástupcu, ktorý do zmluvy vstúpi namiesto neho. Pôvodný kupujúci tak môže získať späť to, čo už zaplatil. Nový kupujúci získa byt v projekte, ktorý ho zaujíma, a developer má naďalej kupujúceho, ktorý zmluvu dokončí.
Ako prevod funguje
Občiansky zákonník nemá osobitnú úpravu prevodu celej zmluvy. V praxi sa preto kombinujú dva inštitúty:
- Postúpenie práv (§ 524 a nasl. Občianskeho zákonníka). Pôvodný kupujúci prenesie na nového kupujúceho svoje práva zo zmluvy, najmä právo na uzavretie kúpnej zmluvy a práva spojené so zaplatenými zálohami. Zmluva o postúpení musí byť písomná.
- Prevzatie povinností (§ 531 Občianskeho zákonníka). Nový kupujúci prevezme povinnosti pôvodného kupujúceho, najmä povinnosť zaplatiť zvyšok ceny a uzavrieť kúpnu zmluvu.
Najčastejšie sa to rieši jednou trojstrannou dohodou medzi pôvodným kupujúcim, novým kupujúcim a developerom. Nový kupujúci ňou vstúpi do zmluvy v celom rozsahu. Po kolaudácii s ním developer uzavrie kúpnu zmluvu za rovnakých podmienok, aké boli dohodnuté s pôvodným kupujúcim.
Úloha developera
Prevod sa nezaobíde bez developera. Prevzatie povinností podľa zákona vždy vyžaduje súhlas veriteľa, teda developera. Developer má tiež oprávnený záujem vedieť, s kým bude kúpnu zmluvu uzatvárať. Súhlas developera pritom nie je samozrejmosťou, keďže developer môže mať legitímny záujem na tom, aby si sám vybral, s kým chce kúpnu zmluvu za konkrétnych podmienok uzatvoriť.
Nie je preto nič výnimočné, ak developer požaduje za umožnenie prevodu práv a povinností z už uzatvorenej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve určitý poplatok, prípadne ak takýto prevod úplne zakazuje. Takto dohodnutý zákaz alebo obmedzenie postúpenia je záväzný (§ 525 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Prvým krokom je preto vždy pozrieť sa do vlastnej zmluvy a obrátiť sa na developera s otázkou, aké je jeho stanovisko k takejto možnosti.
Čo si dohodnúť medzi pôvodným a novým kupujúcim
Vzťah medzi pôvodným a novým kupujúcim a developerom je potrebné transparentne upraviť, pričom netreba zabudnúť najmä na:
- otázku odplatnosti prevodu práv a povinností. Odplata bude spravidla zodpovedať zálohám, ktoré pôvodný kupujúci už zaplatil. Výšku zaplatených záloh je vhodné nechať si potvrdiť developerom;
- financovanie nového kupujúceho. Ak bude nový kupujúci kúpu financovať úverom, je dobré dohodnúť sa vopred aj s bankou na podkladoch a postupe, ktoré treba zabezpečiť;
- vysporiadanie všetkých záväzkov medzi pôvodným kupujúcim a developerom. Z dohody by malo byť zrejmé, že po prevode už pôvodný kupujúci nemá voči developerovi žiadne povinnosti zo zmluvy a rovnako, že pôvodný kupujúci nemá voči developerovi ani žiadne pohľadávky.
Nový kupujúci vstupuje do existujúcej zmluvy. Pred podpisom sa preto musí riadne oboznámiť s jej znením vrátane dodatkov a príloh, rovnako ako každý iný kupujúci.
Daňové súvislosti
Postúpenie práv zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nie je predajom nehnuteľnosti. Preto sa naň nevzťahuje oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak odplata za postúpenie len vracia zaplatené zálohy, zdaniteľný príjem spravidla nevznikne. Ak je však odplata vyššia, rozdiel môže byť zdaniteľným príjmom. V každom prípade odporúčame overiť si daňové dopady takéhoto postupu v konkrétnej veci s daňovým poradcom alebo advokátom.
Praktický postup
Zmena okolností nemusí znamenať koniec cesty k bytu ani stratu toho, čo kupujúci už zaplatil. Prevod práv a povinností zo zmluvy je bežné riešenie, s ktorým môžu byť spokojní všetci traja zúčastnení. Ak ho zvažujete, odporúčame tento postup:
- Pozrite sa, čo o prevode hovorí vaša zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Ak v zmluve nie je výslovný súhlas developera s prevodom práv a povinností budúceho kupujúceho, znamená to, že bez osobitnej dohody s developerom tento postup nie je možný.
- Kontaktujte developera a dohodnite si postup, podmienky a podklady, ktoré budú potrebné.
- Nájdite nového kupujúceho a dohodnite si s ním odplatu a spôsob jej zaplatenia.
- Podpíšte trojstrannú dohodu, kde sa dohodnú všetky podstatné otázky súvisiace s prevodom.
- Vždy si vopred overte daňové dopady obchodu.
Potrebujete poradiť?
V HALADA & PARTNERS s.r.o. vám radi pomôžeme s postupom pri prevode práv a povinností z konkrétnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, vrátane vypracovania komplexnej dokumentácie či posúdenia návrhu od inej zmluvnej strany.
